Contratos: erros mais comuns
Contratos - Erros mais comuns.
Ao redigir um contrato temos que nos ater em vários detalhes, posto que estes são de suma importância para a validade do documento, bem como para a segurança jurídica dos contratantes.
A primeira coisa essencial é a correta descrição das partes, seja dos contratantes como dos garantidores, pois é comum encontrar contratos sem a qualificação (CPF, profissão, estado civil e endereço), principalmente dos garantidores, a falta destas informações pode dificultar a correta identificação como a localização dos mesmos em caso de uma ação judicial.
Em casos que uma das partes contratantes ou ambas sejam pessoas jurídicas, se faz necessário verificar no contrato social da empresa quem tem poderes para assinar pela mesma e incluir o nome e o CPF do responsável no contrato.
Outro problema recorrente é a não descrição correta do objeto do contrato, o objeto nada mais é que a descrição da coisa (bem) que está sendo negociado, sendo está descrição a mais detalhada possível.
No documento deve constar também de forma clara o preço a ser pago pelo objeto do contrato, bem como a forma e o prazo para o pagamento.
Pois a falta de qualquer destas informações pode acarretar confusão e até a nulidade do contrato, pois se existir a indicação do valor, mas não a data do pagamento entender-se-á que poderá ser paga a qualquer tempo, e, no caso se constar a forma e data do pagamento, mas não houver o valor, será presumido que o valor será a critério de uma das partes e esses erros poderão ser fatais à eficácia do negócio jurídico celebrado.
Outro ponto muito importante e corriqueiro é o esquecimento de colocar nos contratos uma cláusula que regulamenta os casos de rescisão, isto é, a estipulação de multa se uma das partes desistir do contrato que deverá ser pago para a outra parte que não deu causa a rescisão. Segundo a jurista, advogada e professora brasileira Maria Helena Diniz "a cláusula penal tem uma função compulsória, por constituir um meio de forçar o cumprimento do avençado, consistindo numa pena que visa punir uma conduta ilícita e assegurar o adimplemento da obrigação, sendo apenas uma sanção ao inadimplemento da obrigação, já que constrange psicologicamente o devedor ao seu pagamento. Tem unicamente por escopo reforçar ou garantir o cumprimento de uma obrigação, sendo apenas uma sanção ao seu inadimplemento ou atraso, sem levar em consideração o ressarcimento do dano. Tem também a cláusula penal a função indenizatória, isto é, de estimar previamente as perdas e danos, constituindo uma liquidação convencional e antecipada da perdas e danos resultantes do inadimplemento da avença.
Um problema também recorrente é a não inclusão no contrato dos juros de mora e multa pelo não adimplemento do mesmo.
Os juros são devidos quando há um atraso na prestação ajustada (pagamento, entrega de coisa e etc.), eles obrigam, de certa forma, que a parte cumpra de maneira correta e no prazo ajustado a obrigação que contraiu, pois caso não o faça perderá dinheiro pagando juros e multa pelo inadimplemento.
Quanto à forma, também é corriqueiro a inclusão em contrato particular de clausula de garantia hipotecária sem observar o valor do contrato (Hipoteca é quando o devedor dá um bem imóvel em garantia), porém a hipoteca só poderá ser instituída por instrumento particular se o imóvel dado em garantia tiver valor inferior a 30 salários mínimos. Se o valor venal do imóvel for superior a 30 salários mínimos, ela somente poderá ser constituída por escritura pública.
Dispõe o art. 108 do Código Civil:
“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
A hipoteca também poderá ser constituída nas chamadas "cédulas de crédito" (Cédula de Produto Rural, Cédula de Crédito Comercial, industrial, a exportação, bancária) que possuem legislação própria.
Um erro que tira a executividade do contrato é a falta da presença de duas testemunhas, pois para ser considerado título executivo o nosso ordenamento jurídico exige expressamente a assinatura de duas testemunhas no contrato. Uma vez destituído das características de título executivo o mesmo só poderá ser cobrado pela via ordinária procedimento diferente e muito mais moroso.
Ocorre também com muita freqüência a inclusão das testemunhas no contrato, porém se esquece de colher a assinatura das mesmas no documento.
Um erro que também traz prejuízos financeiros e causa embaraço e demora numa possível execução contratual, é a inadequada eleição de foro.
Foro é o local em que os conflitos serão resolvidos no caso de ocorrer desavenças entre as partes, e deve ser determinado na última cláusula do contrato chamada de “Foro”. Nela, as partes decidem qual Comarca ou Circunscrição que serão dirimidos quaisquer questões.
A princípio, com exceção aos casos previstos em lei como, por exemplo, as ações reipersecutórias, ações fundadas em direito real sobre imóveis, o foro será sempre o da situação do imóvel, as demais correrão ou no foro do domicílio das partes, do local da execução da obrigação ou da localização do objeto do contrato, isso deve ser observado bem na hora da celebração do contrato.
Por fim, mesmo tendo observado todas estas regras o documento deve passar por uma última revisão para assegurar que não foi esquecido de nada, está revisão poderá ser feita pela parte que elaborou o contrato ou enviada para o departamento jurídico da empresa para conferência.