O arrendatário, considerações. Cautela negociais
O arrendatário, considerações. Cautelas negociais.
O Decreto 59.566/66, assim define o arrendamento e a parceria rural:
Art. 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei.
Art. 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (artigo 96, VI do Estatuto da Terra).
Do texto legal, obvio que o arrendatário e, pelo menos um dos parceiros, não se constitui como proprietário do imóvel sobre o qual se desenvolverá a atividade ou mais especificamente no caso das revendas de insumos agrícolas, a lavoura, sendo necessário, em caso de financiamento concedido ao produtor rural, a obtenção de cópia do contrato de arrendamento ou de parceria.
O ideal é que o contrato esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, na matrícula do imóvel. Se isso não ocorrer, deve ser obtida uma certidão de propriedade, para verificar que é de fato o proprietário do bem arrendado ou cedido em parceria.
Essa informação é necessária, considerando que, para a constituição do penhor sobre a lavoura desenvolvida nesse imóvel arrendado ou cedido em parceria, será necessária a concordância do proprietário do imóvel.
Outro fator preocupante para a revenda de produtos agrícolas é a questão da segurança do negócio, já que em alguns casos a negociação atinge um valor considerável e a necessidade do arrendatário oferecer uma garantia de pagamento torna-se essencial.
O Penhor rural como garantia nos contratos de arrendamento ou parceria rural
Não sendo o arrendatário proprietário de imóvel, fato que possibilitaria a constituição de uma hipoteca a título de garantia do negócio, em primeiro lugar, por meio de Cédula de Produto Rural, constituir-se-á o penhor rural da safra futura, que deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que a lavoura será desenvolvida e que também constitui o domicílio do arrendatário.
PRAZO
O penhor agrícola e o penhor pecuário somente podem ser convencionados, respectivamente, pelos prazos máximos de três e quatro anos, prorrogáveis, uma só vez, até o limite de igual tempo.
Embora vencidos os prazos, a garantia permanece em vigor enquanto subsistirem os bens que a constituem.
A prorrogação deve ser averbada à margem do registro da CPR, mediante requerimento do credor ou do devedor, mas obviamente o grau do penhor vai ser condicionado à existência ou não de outro penhor anterior ao registro da prorrogação.
Se o imóvel estiver hipotecado, o penhor rural não prejudica o direito de preferência do credor hipotecário e poderá ser constituída independentemente da anuência do mesmo.
Além do penhor da safra, nada impede que seja exigido do arrendatário outras garantias, como a fiança de pessoas idôneas, isto é, com patrimônio suficiente para garantir o pagamento da dívida no caso de frustração da safra, ou o penhor de máquinas e/ou implementos agrícolas e/ou de semoventes (animais), lembrando que o penhor agrícola que recai sobre colheita pendente, ou em via de formação, abrange a imediatamente seguinte, no caso de frustrar-se ou ser insuficiente a que se deu em garantia.
Segundo prescreve o Código Civil, se o credor não financiar a nova safra, poderá o devedor constituir com outrem novo penhor, em quantia máxima equivalente à do primeiro; o segundo penhor terá preferência sobre o primeiro, abrangendo este apenas o excesso apurado na colheita seguinte.
Art. 1.443. O penhor agrícola que recai sobre colheita pendente, ou em via de formação, abrange a imediatamente seguinte, no caso de frustrar-se ou ser insuficiente a que se deu em garantia.
Parágrafo único. Se o credor não financiar a nova safra, poderá o devedor constituir com outrem novo penhor, em quantia máxima equivalente à do primeiro; o segundo penhor terá preferência sobre o primeiro, abrangendo este apenas o excesso apurado na colheita seguinte.
Pela experiência de muitos anos na assessoria às revendas de defensivos e insumos agrícolas, percebemos que o penhor de máquinas e implementos agrícolas é a menos recomendada, a uma porque já ocorreu várias vezes do objeto gravado de penhor simplesmente desaparecer no momento da execução, a duas porque como o objeto vai permanecer nas mãos do devedor, que vai empregar o equipamento nas suas atividades agrícolas, ele vai depreciar e virar sucata não sendo útil no caso de uma eventual execução, que como todos sabem leva anos de tramitação em nossos tribunais.